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一线楼房买卖市场新政首要须求侧调整,调节思

来源:http://www.zkkk136.cn 作者:www.56.net 时间:2019-04-27 13:28

摘要:题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,房子是用来住的,不是用来炒的这一定位不会改变―― 图为深圳市龙华区...

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近日,上海、深圳先后发布楼市调控新政策,引发市场极大关注。大家更多关注了两地购房门槛的提高,笔者认为,更需要关注的是两地新政体现出的从供给侧调控楼市的思路。

  题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变――

资料图:一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

此次政策调整主要原因是多个一线城市楼市出现非理性上涨,监管旨在挤出房地产泡沫。两地楼市新政反映出,一线楼市调控的一大焦点在于从需求侧转到供给侧的新思路。

  图为深圳市龙华区保障性住房项目龙悦居。 新华社记者 毛思倩摄

“9·30”政策落地一年后 百余城市跟进收紧

国家统计局数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个,其中涨幅较上月扩大的城市有33个,比1月份增加 10个。从各级城市看,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点,城市间房价涨幅差 距进一步扩大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

  当前,仍有许多城市不断出台房地产调控措施,表明“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时,作为长效机制建设的重要一环,住房租赁市场也在稳步发展。

楼市调控重心转向压缩牟利空间

调控房价,控制需求端是短期之举,而调整供应端才是长效机制。目前在政策的持续刺激下,整体市场的分化仍在延续,但去库存任务最重的广大三四五线城市仍没有太大起色。从需求端刺激的政策还会频繁出台,但效果会越来越有限。这种情况下,调控最好从供给端方面加以努力。

  多地出台楼市调控措施

业内人士称,房地产调控思路已从短期走向长期

在土地供应方面,在库存压力比较小的城市,尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量,以及中小户型的供给。在库存压力比较大的地区,要严格控制土地的供 应,减少甚至停止供应。深圳楼市调控意见首先提出,要加强多渠道住房供应和住房保障,这是未来深圳楼市管理的新方向,也意味着深圳楼市调控从需求侧为主转 向了供给侧为主。从中长期来看,随着收入增长、人口流入、城市转型升级,各类住房需求有增无减,单纯调控需求效果或有限。此次提出的“新增、盘活、更新、 棚改”等四个渠道的新房供应,以及40万套保障房筹建、35万套的保障房供应,意在让楼市在供给侧全面发力,满足长期旺盛的居住需求,彻底缓解供求关系, 构建房价逐渐稳定的基石。

  4月份至5月份是房地产传统销售旺季。国家统计局公布的数据显示,5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟总结,5月份,各地继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。此前几天,石家庄、重庆、南宁等七城同时收紧调控。

其他不少地方也在供应端加大调整力度。上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出,上海将 进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%)。福建日前出台的包含八项去库存 措施的《关于化解房地产库存的若干意见》最大的一个亮点就是可以土地“转性”,提出要优化开发用地供应,规定2015年12月31日前签订 土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。

  中原地产首席分析师张大伟注意到,进入6月份,一些城市的房地产市场仍相对活跃,楼市调控政策仍在陆续出台。“五一”前后被住房和城乡建设部约谈的12个城市都发布了调控措施。

自去年“9·30”楼市政策落地以来,房地产调控收紧已持续一年,迄今为止,全国已有超过100个县级以上城市跟进。从限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举,房地产调控已经从最初的对量的管控,转向压缩牟利空间,打击投机行为,促使住房向居住属性回归。

今年的政府工作报告指出,要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例”,“建立租 购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”这意味着,在供应端,我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场的渠道,大力推进棚改货 币化安置和公租房货币化,完善租赁市场,支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

  6月4日,两城宣布限售措施――湖北省宜昌市宣布,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。江苏省徐州市规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。

显效 房地产市场持续降温

楼市的供给侧改革,不仅仅是要消化房屋库存,更重要的意义是为广大人民群众提供更好的住宅产品,更好地满足人民的居住和生活需求。过去,我们的经济政策主 要在需求端发力,现在,要在供给侧加大改革力度。主要是控制增量,调整土地供应节奏,增加土地有效供给;实施结构优化,增加高品质、有附加值的有效供给。 有了高品质产品,才有住房消费。有了梧桐树,才能引来凤凰。

  6月5日,两城发布住房政策――深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。天津市人民政府发布《进一步做好房地产市场调控工作的通知》,要求加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格追责问责。此外,还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作,确保房地产市场稳定供应等。

2016年9月30日,北京率先出台房地产收紧政策,给当时火热的市场浇下一盆凉水。迄今为止的一年间,全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

  6月13日,浙江省嘉兴市发布新政明确指出,房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源,不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出,在未取得商品房预售许可证前,房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示,本次调控与以往历次调控相比,涉及面广,“基本上涉及房地产开发的所有环节,包括土地供应、房屋销售,以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等,而且力度远超以往调控”。

  行业人士普遍预计,调控将继续保持高压态势,房价一旦出现过快上涨苗头,各地还将继续出台调控政策。

在各地调控措施不断升级的作用下,燥热的房地产市场明显降温,逐步回归稳定。国家统计局数据显示,2016年9月,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市,超过4%的多达11个,同比涨幅超过20%的城市有12个。其中,合肥、厦门同比涨幅高达47%,南京为43%,上海新建住房价格同比上涨39.5%,深圳同比上涨34.5%,北京同比上涨30.4%。二手房价格方面,合肥同比上涨50.1%,北京同比上涨40.5%,上海同比上涨37.4%,厦门同比上涨37%,深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。

  根据市场变化调整政策

一年后,国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示,环比涨幅超1%的仅桂林一地,已没有同比涨幅超过20%的城市。

  国家统计局的最新数据表明,5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2016年“9·30”政策出台后,住宅市场迅速降温,交易量在去年最后三个月稳定下滑。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调确立下来后,调控不断收紧,交易量下滑趋势延续到2017年。

  值得注意的是,一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳,一些三四线城市市场反而相对更加活跃,上涨趋势较为明显。如5月份,70个大中城市中,东北、中西部地区的房价上涨相对集中,这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示,房地产市场经过去年以来的调控,效果不断显现,热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制,今年8月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。同时,去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前三四线楼市需求的集中释放有着很多深层次原因。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位,这意味着购房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去库存举措,从政策上利于楼市。三是居民有改善住房愿望,提升房屋品质有很大的空间,这也是市场的正常需求。

生变 房地产租赁时代正在开启

  “在这些因素的作用下,有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求,在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”邓郁松说,当然这其中也存在一些投机性需求,需要格外关注。

2016年年底,中央首提要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度,让房地产政策悄然发生变化。

  “从2015年的全面‘去库存’,到2016年‘因城施策去库存’,再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’,三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为,当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平,“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市,一旦市场出现供需不平衡情况,极易引发房价上涨风险,应该适当调整政策,避免市场变化之后,“去库存”政策继续发挥作用,反而助推房价过快上涨。

今年5月,住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举,租售同权。随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,正式开启我国租房时代。

  稳步推进租赁市场建设

方正证券分析师任泽平表示,截至目前,我国已有20余个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

  在调控的同时,房地产长效机制建设也一直备受关注。其中,大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前,各地纷纷出台政策,大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例,北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给,库存压力大的省份则强调利用好存量用地。多数省份允许改建商品房用于租赁,并加快培育专业租赁企业,鼓励房企转变为租购并举型。

  6月15日,北京市《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》正式发布实施。很多北京市民认为,《意见》回应了市场需求、社会呼声,顺应了城市战略定位和产业发展转型的需要,对于有效解决城市运行和服务保障行业务工人员基本居住问题意义重大。

以北京、上海为代表,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。上海新五年的供地计划,商品房用地2000公顷,租赁用地也达1700公顷。

  这是北京市在发展租购并举房地产市场上迈出的重要一步。不仅如此,北京市曾明确提出,在2017年至2021年,将新供应各类住房150万套以上,其中租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。此外,北京市住房城乡建设委还会同金融管理部门,针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款需求特点,积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定具体融资方案,将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

针对13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,国土部相关负责人表示,希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  近日,上海市住房租赁公共服务平台启动上线试运行。据介绍,该平台建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

转向 调控思路渐从短期走向长期

  最近出台的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》也提出,政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主,租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右,拟进一步扩大保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。(经济日报?中国经济网记者 亢 舒)

过去多年,虽然历经数轮调控,但在很多炒房者的眼里,低价购房、高价卖出以赚取暴利,是他们热衷房地产投资的主要原因,甚至有上市公司通过卖房保壳,让住房背离了居住属性。此轮调控中,房地产政策不再仅仅局限于此前频繁使用的限购、限贷,而是通过去杠杆、限售、共有产权等多重方式,形成房价闭环,压缩房地产牟利空间,促使住房真正回归居住属性。

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将于9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了购房所占份额,退出方式以及价格。除了购买资格的确定外,与以往的保障性住房不同的是,共有产权住房将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。在交易方面,上述办法规定,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买。若购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。也可按相应比例转让至其他符合共有产权住房购买条件的家庭,所占房屋产权份额比例不变。

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此外,购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权住房产权份额由代持机构回购。这意味着,只要名下有新添住房,共有产权住房需由代持机构回购。

康俊亮表示,按照市场化原则确定购房人产权份额的方式,将住房保障以保障居住的政策目的落到了实处,使保障对象有房可住。同时,可以保证保障对象分享基于房价上涨带来的收益,但又有效避免了保障对象谋取不合理利益,大大压缩了谋利空间。

除了北京,雄安新区的住房制度也旨在大幅度压缩溢价空间。据介绍,雄安新区的房子是用来住的,不是用来炒的,要满足各种不同消费群体的需求,不留炒作空间,实行租售并举的住房政策。

值得注意的是,雄安新区将执行积分购房,租赁十年后可进行积分购房,但买房后在一定期限内禁止卖出。同时,房屋出售时,政府具有回购优先权,其回购价格仅略高于同期银行本息的价格回购,避免房屋频繁“倒手”推高房价。

有业内人士认为,雄安新区的房地产政策实现了打击炒房的闭环——从平台租或买,最后再卖给平台,中间消灭了大幅溢价的空间。

“我国房地产调控思路已从此前的短期走向长期。”康俊亮表示,从房地产行业本身来看,长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的、市场化的住房租赁制度,建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构,以及正在立法中的房地产税制度。记者 梁倩 徐海波

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