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选购二手房供给什么手续,内行人都如此买

来源:http://www.zkkk136.cn 作者:www.56.net 时间:2019-06-22 10:10

大家都知道,买房是一件大事,有丁点偏差都会对日后的生活造成影响。近几年二手房逐渐成为买房者的一种选择,以其相较于一手房更好的价格以及更加清楚看到现状的优势,赢得了更多人的青睐,但是很多朋友在买二手房时都比较迷茫,觉得买二手房交易周期长、办理流程多,是一件很麻烦的事,不知道该从何做起。其实只要你把握好以下几个方面,相信你的买房过程一定是一个愉快而轻松的过程。

郑州二手房交易流程,购买二手房需要什么手续?

在中国,有一个很奇特的现象就是买房,从祖先造的“家”字就可以看出有了房子才能称之为家。超过了大多数年轻人的经济承受能力,但是如今想要长期生活在城市,买房不能不考虑。其实小粥觉得,无论大家最终选择的是购买新房还是二手房,都得先看看下面的新房和二手房各自的优点是什么,做好分析才能买到好房。

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第一,确定目标房子

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第一个大问题:买新房有什么好处呢?

买房总喜欢说的一句话就是,你想要一套什么样的房呢。其实买房首先你的确定自己要的是什么,如果你连最基本的想法都没有就去看房,基本就会被别人牵着鼻子走。

按照有关文件规定,房管部门负责房屋交易和产权管理工作,包括房屋楼盘表管理、商品房预售许可、房屋交易(含转让、抵押)审核、房屋面积测绘管理、房屋交易和产权档案的管理、个人住房信息系统建设等,并配合国土部门开展房屋登记发证工作。

一、购买新房首付比较低

在看房之前,我们要给自己买的房子做一个准确的定位,是否要买学区房,房子要求高层还是多层,想买的是中间层还是顶层或者一层,喜欢的房型是什么样的,需要几室的房子等等这些问题都应该想清楚。这些事情定位好了以后就可以看房了,在看房时只要不符合预设条件的房子直接跳过。

按照市政府相关规定,郑州市不动产登记机构在办理不动产登记时,原则上应按《不动产登记暂行条例》有关规定,将交易确认单作为资料之一。

这里指的首付更低是相对于房屋年限而言的。如果是首套房,商贷需要30%(不同城市,不同楼盘,不同政策,有的甚至更高)。

第二,选择一个你认为比较中意的中介

市房管局相关负责人介绍,新的交易流程为:申请——受理——审核——将房屋交易信息记载于楼盘表——向申请人发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》。

而二手房的首付比例通常都高于新房。就拿商业贷款来说吧,银行贷多少都要看评估值的,受建筑年限等因素影响,评估值通常比网签价缩水10%-20%。而实际可贷款额度可能不及网签价的70%,首付比例超过30%,明显高于新房的首付比例。

现在的中介公司基本都是大品牌、连锁店,但是每个中介的素质或者人品是完全不同的,所以选择一个自己中意的中介是比较关键的。看房子是一个漫长的过程,只有选到一个自己中意的中介在这个漫长的过程中才会愉快的相处,选好合适的房子的可能性才会更大一些。你和中介相处的好了,中介也会把你当朋友一样来看待,他也愿意尽力帮你寻找适合你的好房源,这和要做生意先交朋友是一个道理。判断中介是否靠谱的方法有:看客源、看口碑、看负面报道、通过建委官网查销售量。当然经纪人也要选择经验丰富且操作规范的。

申请人在市房管局办理完相关业务后,持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办事窗口申请办理不动产登记,领取不动产权证书。房管部门办理完房产转让业务后,将《房屋所有权证》原件收回存档,将复印件加盖业务印章后交给申请人。

二、新房的产权明晰低风险

第三,买房必须要多看

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在二手房交易中,房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中,有产权人不同意卖房,而已经签订购房合同的你,就算过户了,房子也有可能被收回去。买新房不需要担心这个问题,你是房子的第一任主人,产权证直接由房屋管理中心办理,省心省力。

不管是买新房还是买二手房都必须要多看,只有看的多了你才能对市场有所了解,才能不会调到价格陷进里。1、查看房产证上的产权人与卖家身份证是否一致。

二手房交易流程:

三、买新房流程简单

2、如果房屋属于共有产权,则还要查看房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人未能到场,则需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。

(有贷款的流程,一次性付清的到第五步就结束了):

新房的交易流程要简单些:确定购房资格→看房选房→认购→付款→贷款→收房→入住。

3、凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,买家应要求卖家出具夫妻双方同意出售房屋的证明

首先是(步骤一)上网或去中介查看房源信息;

二手房交易流程:购房资质审核→看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

对于你比较中意的小区,要尽可能多的看这个小区的房子,了解不同楼层不同位置的价格。了解的多,如果突然出现一个价格极高或者极低的你就可以立即做出准确的判断。假设你看了一套房子,还没有进入和房东的谈判阶段,你可以去其它中介家看看有没有这套房子,房子的售价是多少。当然不建议换中介,只是让你验证一下你当初的判断,如果其他家的报价比你的中介给你报价还高或者基本一样,那你就可以安心的让他帮你选房了。

→→(步骤二)实地考察看房,确定购房意向;

买二手房有很多环节需要双方到场确认。任何一个环节出问题,都很容易造成后期不动产权证下发或入住困难等问题。

第四,警惕价格极低的房子

→→(步骤三)产权调查、和房主商议合同细节;

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凡事都有两面性,如果你遇到一套价格极低的房子就要格外的注意,价格低可能就会存在其它的问题。

→→(步骤四)签订买卖合同;

第二个大问题:购买二手房有哪些优点?

很多人看房时就遇到过价格极低的房子。房子的价格比同小区其它房子便宜了20%多,让你有一种天上掉馅饼的感觉。其实经过实勘之后,发现这类房子价格低是有原因,一定要看好了在做决定。

→→(步骤五)办理贷款手续、支付首款;

一、可以充分了解房屋现状

→→(步骤六)产权(房产、地产)过户,房屋交割;

二手房的户型、楼层、小区环境、人文状况、装修、使用情况等等。都能在购买前通过买主自身到现场的观察以及在小区物管处或周边咨询都能很全面的了解房屋的情况,从而在很大程度上避免后期入住的各种问题。

→→(步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款),交易完成每月还贷。

二、价格有明显优势

一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的):

目前随着房地产市场的快速发展,土城市的土地资源越来越紧张,相应的开发商的成本也就越来越高,自然新盘的房价也就相对要高的多。而购买二手房,一是可以和房东讨价还价,特别是遇到房东因资金困难急于出售的房子,购房者还能购买到低于市场价格的房子。

如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。

二是,对于房东来讲,自己的房屋成本相对来说并不高。所以在与买方讨价还价的过程中,房东的心理预期价格相应的也会比新盘价格低,加之是二手房,对于买方压价也有很多有利的客观条件。

还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。

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中介如果提供贷款服务,让他玩去。贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。

三、能够及时入住

二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):

一般新盘在开盘后,都需要很长的时间才能交房。而二手房呢,在双方产权办理完成,卖方收完全款就可以及时交房。等待的时间比较短,这就极大的解决了很多买主及时入住的要求。特别对于正在租房的买主来说,购买二手房,还能省下很大一笔租金。

1、房屋自身建筑情况

四、后续费用比较低

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

现在很多新盘物业管理费都较高,特别是电梯公寓的小区,物业管理费、停车费和其他物业费用比较高。这笔费用,虽然每一个月并不算多,但从长远来算,这还是一笔不小的开支。

2、房屋周边状况

谨慎买房才是王道。

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

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三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的):

1、看房产证。

看以下几点:

(1)有没有房产证。没有的直接PASS 没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。。

(2)看房主是谁卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。 有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。

2、看土地证

土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

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买房置业,大多数人一生中都会经历“次”,然而作为动辄数十万元的大额消费,倾尽两代人的积蓄,在买房这件事上,我们必须谨慎小心!但是大多数人都对购房流程不甚了解,而且二手房买卖中的情况也具有多样性,请教他人也未必能适合自己,那么那些潜藏在购房交易过程中的陷阱该如何避免呢?所谓“万变不离其宗”,搞清楚郑州二手房交易流程这个根本,什么问题都不用怕!

买房前准备事项:

1、明确购房需求 做好置业规划

经常有购房者会问现在哪里的房子?在哪里买房合适?但事实上买什么样的房子是由购房者自身需求决定的。理性和有规划的消费是购房的前提,因此在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前迫切需要的,是自住还是投资?如果是自住,是要方便上班还是方便孩子上学?所以购房者在买房前一定要多问自己几个问题,权衡好购房的目的,分清主次,根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的购房类型。

2、合理分配好资金

购房的开销莫过于首付款,但在实际过程中切莫将全部资金都当做首付款,因为二手房交易还有其他的税费,如果通过中介还有中介服务费,这些也都是一些不少的开支;此外买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等,更是一笔不小的费用。因此,在购房时,至少应保留1/3的存款。

3、选好贷款方式,避免当房奴

一般来说,家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线,越过此警戒线,将很可能会出现较大的还贷风险,甚至影响到家庭的生活质量。购房者在贷款购房时,还款年限选择15~20年较为适中,若贷款年限过短,还款压力则相应较大,一旦未来发生变更则将为日常生活带来负担。因此,消费者一定要根据自己的情况,正确选择合适的还款年限。此外,在考虑贷款金额和年限时,不能单凭现阶段的收入标准来决策,应具有一定的前瞻性,多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题,如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

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选房全攻略:

1、日照采光是否充足

晚上看房后,白天再去看一次,观察一下房间的日照采光。

2、生活垃圾是否污染严重

夏天是判断一套房子各种污染是否严重的好季节。晚上生活垃圾相对多起来,这时看房,可以看看房子附近有没有垃圾回收点,是否靠近排放污水较严重的河流等。

3、有无噪音污染

晚上去小区附近转一转,可以感受一下周遭的居住氛围是否清净,对于这方面有要求的人可谨慎斟酌。

4、物业安保是否到位

小区物业管理一直是选房考量因素的重中之重。物业管理对日后的生活影响至深,晚上看房可以考察一下小区是否重视安全方面的保卫,有无保安定时巡逻,安全防范措施是否周全到位等等。

5、仔细查看房屋细节

在光线充足的时候,仔细查看诸如墙壁裂缝、地板变色等细节,在看房过程中要注意墙面是否平整,墙角是否方正,电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理实用以及厨房及厕所的水、电、气是否有现堵、漏等问题。

交易流程:

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贷款流程:

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所需材料(复印件请用A4纸型)

贷款预批材料:1、存量房交易合同或网签合同;2、买卖双方的银行卡和复印件;3、买卖双方身份证,户口簿,婚姻证明(验原件收复印件);4、买方及配偶的收入证明原件;5、卖方的房屋所有权证(验原件收复印件);6、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)。提醒:需买方卖方夫妻双方本人到场

抵押登记材料:1、买方的房屋所有权证;2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明(或单身证明)。

卖方取款材料:1、资金监管协议;2、身份证;3、银行卡。

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所需材料(复印件请用A4纸型)

贷款预批材料:1、存量房交易合同;2、买卖双方的银行卡和复印件;3、公积金缴存单;4、买卖双方身份证,户口簿,婚姻证明(验原件收复印件);5、买方及配偶的收入证明原件;6、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证(验原件收复印件);7、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)。提醒:需买方卖方夫妻双方本人到场

抵押登记材料:1、买方的房屋所有权证;2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明(或单身证明)。

卖方取款材料:1、购房发票;2、身份证。

过户流程:

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相关资料

(一)需提交的资料 :

①房屋所有权证书;②买卖合同; ③双方当事人身份证原件及复印件;④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

备注:

1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代 码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;

2、非郑州本地户口需提供一年以上的纳税证明或者社保。

3、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

4、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;

5、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;

6、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

7、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

(二)办事程序流程示意图:

亚洲必赢,收件窗口领表—>收件窗口交件—>契税、收费窗口交税费—>发证窗口验件、领证。

(三)收费标准:

1、交易手续费;

2、登记费:80元/套,由买方交纳;

3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收10元;

4、印花税:5元/本(由买方交纳);

5、契税:由买方交纳,90平以下(不含90平):总房款×1%;90~144平(不含144):总房款×2%;二套房或144平以上(含144):总房款×4%;

6、营业税:5年内:总房款×5.6%或差额×20%,5年以上:免税。

(四)领取房产证需携带证件:

1、已交税费的发票;

2、个人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件;

3、收件清单。

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