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迪士尼的另类房地产投资机遇,是喊你投资川沙

来源:http://www.zkkk136.cn 作者:www.56.net 时间:2020-01-27 00:07

迪士尼话题博眼球,首富也要借势营销目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右,其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比10%,有70%的主题公园亏损,20%持平。之所以有这样的现象主要是经营理念和方式同迪士尼有差别。当前主题公园盈利模式以单一的门票收入为。并且缺少文化支撑以及后续衍生品,这也是迪士尼的优势,短期来看,这种优势很难改变。万达敢叫板迪士尼也就是营销噱头。迪士尼20天试运营,带来百万流量受到迪士尼利好,川沙板块房价7年间涨了168%,高于全市的104%。眼下迪士尼进入试运营,短短20来天就带来近百万客流,小老鼠的吸引力不可小觑。当然,目前再去投住宅机会不多,一来板块在售新房源不多,二来,房价已经过了上涨动力最强的时期。相反,商业地产或有好的投资机会出现。从国外迪士尼发展历程来看,迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票,70%则来源于区域二次消费(包括消费品、酒店等)。上海迪士尼乐园每年有望迎接1500万-2000万人次,将伴随大量消费需求,因此接下来商业项目才是进入发展的黄金时期。这也意味着迪士尼周边商业将大幅受益,商业地产的价值将被进一步挖掘。投资川沙商铺3大理由首先,川沙板块商铺严重供不应求。数据显示:近3年川沙板块商铺以及商业中心供求处于严重供不应求,2014年供求比为0.4:1,2015年为0.8:1,今年供求比为0.1:1。今年至今商铺仅有607平方米入市。可见房企对市场也抱有很大期待,推盘节奏有意放缓。其次,从成交均价来看,2009年至今只上涨17%。相对于住宅而言上涨幅度相当微弱,同时也反映这一地区此类产品泡沫相当小。最后,节约养铺时间。由于迪士尼并非市中心区域,因此平时客流并不多,介入过早势必增加养铺成本。川沙商铺选择技巧首先,选客流集中地。迪士尼虽然在川沙,目前板块内商铺产品不多,所以可以适当扩大一些搜寻范围。比如,游客前往迪士尼,可选择轨道交通、公交、私家车等交通方式,那么轨道交通相关站点,游客下车、转车、停车的地点,都是商业效应的辐射区域,因此这些路线的沿线商铺收益就能大幅提升。其次,综合性商场的商铺。当前消费习惯发生转变,一些综合性商场集合吃喝玩乐于一体,比单纯的沿街商铺有更大的吸引力,投资安全度更高些。而且有些产品会由统一招商运营,每年都有稳定回报,因此这类产品免去投资者招商等困扰,较为省心。

有业内人士指出,各地迪士尼的成功在于把握住了主题商业地产运作的根本,抓住了消费者内心希望满足新奇、刺激、享受和兴奋等休闲娱乐的心理特征。上海商业地产项目竞争很激烈,主题商业地产整合娱乐化、主题化或者说新业态品牌的工作显得尤其重要。迪士尼时代,上海的主题商业地产要做好,需要在主题定位、招商运作、营销推广、服务标准上学习迪士尼精神。随着上海迪士尼的运营,迪士尼板块及周边势必成为以休闲娱乐为主题的商业地产区。

据公开信息显示,受迪士尼板块概念的驱动,川沙板块的房价七年来从2009年的11153元/平方米涨到去年的29264元/平方米,猛涨162.3%,高于全市的101%,而板块内最贵的项目成交均价已达到3.97万元/平方米。但是,川沙处于非市中心区域,近期上涨动力不足,2015年全市房价上涨了18.82%,而川沙板块则仅上涨了2.46%。

川沙地区6年前房屋的价格只有每平方米6000~8000元,如今商品房已经到了每平方米2万~3万元,最高涨了5倍。据公开信息显示,受迪士尼板块概念的驱动,川沙板块的房价7年来从2009年的11153元/平方米涨到去年的29264元/平方米,猛涨162.3%,高于全市的101%,而板块内最贵的项目成交均价已达到3.97万元/平方米。

上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩表示,迪士尼属于点状大项目,其对周边房价地价影响主要体现在两个时间段:规划落地前后,受规划利好房价与成交量大涨;开工建设阶段,房价与成交量大涨。

数据同时显示,迪士尼已经带动周边地产、基建、交通、旅游、住宿、餐饮等多个相关行业的发展,其中地产行业的表现尤为突出。

訾猛表示,从历史经验来看,无论是香港迪士尼还是奥运、世博题材,相关题材股均提前反应且持续较长时间。如香港迪士尼开业前一年,恒生指数涨幅为8.8%,迪士尼受益股周生生涨幅达128%、利福国际涨80%、六福集团涨50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆区域消费,本地消费股有望持续受益,推荐豫园商城、百联股份、老凤祥、益民集团和新世界。

民宿将可以疏导迪士尼的庞大客流,而且与酒店相比,利用民房改造的民宿不仅更具川沙风情特色,而且价格相对更加实惠。目前迪士尼周边四星级酒店房价大约在每晚600元,开园后至少会上涨50%。

在上海迪士尼一期开园后,或将继续进行乐园二期和三期的扩建,主要是在规划7平方公里剩余的3.1平方公里土地上兴建。

该片区目前除了迪士尼效应带出的房地产投资热之外,其他相关的旅游休闲产业发展空间仍巨大。除园区内的两家酒店外,目前,迪士尼周边只有距离约3公里外的一家五星级酒店——川沙凯悦酒店。

不过,6月16日即将开门迎客,但迪士尼的票价还迟迟未公布。有媒体预测票价可能定位500元,被主办方予以否认。

民宿的发展提升了城市发展的竞争力,是都市旅游的延伸。上海民宿的发展,关键要打造出上海的特色和品味,让游客有宾至如归的感觉。甚至可以参与到农事活动,了解农村的文化及风俗,这也是民宿的魅力之所在。

预计上海迪士尼开业后游客规模应能达到1000万人次,开业初期将为上海带来300-500万人次的新增游客,约占上海全年接待游客规模的2%-4%。

迪士尼自2009年10月确定落户上海后,周边区域价值随之提升。相关数据显示:2010年,上海迪士尼所属的川沙板块房价上涨66%,高于上海全市上涨幅度16%和浦东新区上涨幅度36%。截至2015年底,相较于2009年房价,川沙板块上涨了132%,高于浦东新区的91%和上海全市的95%的房价上涨幅度。

机会

尽管6元一个的小笼包,250元的套餐,让中国网民对即将开业的迪士尼一片吐槽声。但这一切都没能挡住人们对迪士尼的向往。

最新公布的上海旅游业“十三五”规划征求意见稿中,提到以迪士尼开园为契机,将做大迪士尼产业。

目前浦东新区正加紧制定民宿管理指导意见,如果意见能够提前出台,迪士尼周边民宿将成为首批受惠者。在保持现有民宿生态的前提下,制定相应框架标准,注重个性化发展,突破现有瓶颈,借迪士尼开业的东风,尽快推动民宿业的发展,满足市场发展的需求。

专家分析

乐园内的主题酒店价格高而且难定,乐园周边的房间又有限。距迪士尼乐园方圆5公里内,仅有寥寥数家星级酒店,加上如家、汉庭等经济型连锁酒店以及一些小酒店,拥有的客房总量也仅在1.2万间左右。而迪士尼开园后带来的客流一年预计在1500万人次以上,其中的缺口和商机非常可观。

此前,华特迪士尼乐园和度假区亚洲区总裁及董事总经理安明智曾表示:“我们把过去60年来所积累的一切关于如何超越游客期待的秘诀,加以迪士尼永无止境的创新精神和丰富创意,来打造这样一个‘原汁原味的迪士尼,别具一格中国风’的神奇度假目的地。”

短租房就是房东线上将自有闲置住房短租给租客,其中最吸引游客的就是短租房的价格。例如一套100平方米的两居室,网上短租价格在500元/天左右,可以住四五人,适合家庭出游或结伴出游,要比住酒店要节省得多。

复旦大学旅游管理专业教授夏林根介绍说,已经建成的五家迪士尼乐园并不都经营状况良好。法国巴黎的迪士尼一直惨淡经营,1992年开业后一直亏损,直到1995年才获微利,之后又陷入亏损;直到2007年才又扭亏,目前只有微利。而迪士尼落户中国香港至今已近10年,尽管在开业的第7年才扭亏为盈,在2014财年净利润达3.32亿港元,同比增长36%。

目前国内尚无民宿统一标准,为促进民宿业健康、有序、高质量发展,守住依法合规、安全底线,在行政审批制度改革的大背景下,创新开放,降低准入门槛,加强事中事后监管。据透露,沪上民宿管理办法初步框架争取尽快出台,将兼顾准入标准及监管措施两方面。其中,准入方面将会有别于旅馆业的标准,更适合民宿的特点。

上海市政府相关负责人称,2016年上海旅游业首要工作,是做好迪士尼开园准备和运营服务,落实好大客流应对、票务销售、园区旅游公共服务等工作。

地产行业获益最大

周边房价最高的每平方米超3万元

国家发改委等10个部门制定的《关于促进绿色消费的指导意见》日前已经发布。意见提出,支持发展共享经济,鼓励个人闲置资源有效利用,其中明确提到要有序发展“民宿出租”。

东方证券分析师测算,从国外迪士尼发展历程来看,迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票,70%则来源于区域二次消费(包括消费品、酒店等),这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。按照每年2500万人测算,如果按照每位旅客在长三角逗留三天,每天餐饮消费150元和每张床位200元计算,迪士尼每年给长三角带来的餐饮酒店收入250亿元。

这也让一些拥有闲置房源的房东嗅到商机,开始打起了“短租”的算盘,这些房源主要坐落在地铁沿线,距离乐园不远且交通方便。以短租的形式出现,接待日租或者3-5天的短租客人,租金按天计算,目标人群直指迪士尼游客。

那么,6月份的开园将引爆哪些主题投资?尽管有专家评估其预计5年后才能盈利,消费者最关心的迪士尼门票多少钱一张,运营方也仍然未公布,但沪市的迪士尼概念股早已受到热捧大涨,其中交通运输板块、餐饮旅游板块、商业零售等行业的股票被投资者看好。

相关数据显示,截至5月19日,上海迪士尼乐园已经试运营23天,共接待96万人次游客。其中,“五一”小长假接待了11万人次。

对于迪士尼概念有哪些投资机会?交通、旅游、商贸零售三大板块能否被引爆?国泰君安分析师訾猛表示,上海迪士尼预计首年接待游客达2000万以上,按照门票单价400元测算,10倍经济撬动杠杆,有望带来千亿级别的消费增量。

与此同时,迪士尼的到来在给周边房地产项目带来实际利益之外,也为很多创业者提供了契机。

该片区目前除了迪士尼效应带出的房地产投资热之外,其他相关的旅游休闲产业仍发展空间巨大。除园区内的两家酒店外,目前,迪士尼周边只有距离约3公里外的一家五星级酒店——川沙凯悦酒店。目前分布于川沙板块的多为二手住宅与酒店式公寓,高端综合体、酒店几乎没有,因此迪士尼的产业效应暂时看不出效果。

上海民宿属于刚刚兴起的阶段,但潜力巨大。上海打造都市旅游,不能只盯着中心城区的600平方公里,而是要向外围扩展,包括八个郊区以及崇明县。从空间上、消费市场上看,上海民宿的发展都呈现出了很大的发展潜力。金山、青浦和崇明作为乡村依附条件很好的区域,已经做了很多民宿开发的特色产品。随着迪士尼乐园开园日期的日益临近,届时将带来庞大的客流,对住宿的需求将会成倍增长,民宿将成为必要补充。

追访

酒店缺失下的民宿机遇

“奇幻城堡”正在装饰外立面

除了房地产价格之外,迪士尼的存在更是给商业地产项目带来了极大的利好,不仅仅给这些商业地产项目带来了客流与消费群体,最关键的是迪士尼的成功给予了商业地产开发一种全新的理念。

当前可布局后迪士尼周期的潜力股

平安证券则建议把握好三条主线:与上海迪士尼存在股权关联关系的公司、直接受益迪士尼乐园的行业内的公司、与上海迪士尼或迪士尼公司拥有战略合作或特许经营权的公司。

探访

亚洲必赢,国金证券分析师李立峰认为,当前时点布局迪士尼概念恰逢时宜。根据香港迪士尼概念股投资历史复盘,开园前1-5个月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼将于2016年6月中旬开园,还有不到5个月时间。从时间周期上来说,相关概念行业,尤其是后迪士尼周期的有潜力的个股标的在当前时点依然可以酌情布局。

上海迪士尼在今年6月就要开门营业了,作为世界第六个迪士尼主题公园,上海迪士尼现在建设的情况怎么样了?它对当地经济以及股市的影响又有多大?最受公众关注的门票价格定了没有?带着这些问题,记者日前进行了实地探访。

根据业界预测和公开数据,上海迪士尼乐园每年有望迎接1500万-2000万人次,稍低于每年3000万人次的东京迪士尼。夏林根预测,上海收回第一期的投资至少需要5-10年的时间。

川沙的一位村民告诉北青报记者,这里6年前房屋的价格只有每平方米6000~8000元,如今商品房已经到了每平方米2~3万元,最高涨了5倍,与上海市内差价小多了。

游客除了在园区和迪斯尼周边区域进行消费外,还会带动在上海其他主要商区,给商业零售行业带来发展机遇。海通证券分析师认为,游客数增加的园区内外消费,将直接增厚本地商业股受益。

园区内的道路有四车道,每个十字路口都有红绿灯,道路两旁是绿化带,到达每个景点都需要走一段路程。园内标志性建筑“奇幻城堡”正在装饰外立面,其外墙以墙钉为装饰特征,这是中国传统装饰元素之一。加垛口设计符合迪士尼建筑设计城堡寓意,与迪士尼主题乐园建筑风格遥相呼应。

上海迪士尼园内目前还没有最著名的米奇Logo或形象

上海迪士尼最快5年后盈利

迪士尼一日票价到底多少钱?

北京青年报记者实地探访“迪士尼度假区”,其位于离浦东机场约10分钟车程的浦东区川沙新镇黄楼社区旗杆村和赵行村,上海地铁11号线浦东方向的迪士尼站终点站将在开业前开通。

作为国际顶级主题公园的迪士尼乐园,其自身无疑就能产生大量客流,对所在地周边文化旅游消费将有很大带动作用,从而成为当地经济的有力引擎。经济学家估计,迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量,相当于2013年上海GDP总量的1.6%。

上海迪士尼乐园地址在哪里?上海迪士尼乐园主体工程于2011年4月8日正式破土动工,2016年6月16日正式开园。园区规划北至S1公路,东至南六公路,南至周邓公路,西至S2公路红线以西约1000米,规划面积约24.7平方公里,其中核心区为7平方公里。距离上海人民广场约21公里,距离陆家嘴金融中心约18公里,距离浦东国际机场约14公里,距离虹桥交通枢纽约30公里。

热点关注

上周,华特迪士尼公司和上海申迪集团联合宣布,上海迪士尼度假区将于2016年6月16日正式开门迎客。上海迪斯尼是世界第六个迪士尼主题公园,其一期建造投资340亿元,其带给中国公众不止有童话般的幻境,还有片区产业经济的重构。

实际上,美国洛杉矶迪士尼乐园一日票为99美元、奥兰多迪士尼乐园一日票为134美元、日本东京迪士尼乐园一日票为6900日元、法国巴黎迪士尼乐园一日票44欧元、中国香港迪士尼乐园一日票为499港元。

上海市政府召开的2016年全市旅游工作会议上透露,2016年上海旅游业预期目标是:全年接待入境游客815万人次,旅游外汇收入60亿美元;接待国内游客2.89亿人次,旅游业总收入3650亿元。游客满意度排名继续位于全国前列。2016年迪士尼乐园即将在上海正式开园,上海将迎来旅游产业发展的黄金年。

经营较为成功案例则是美国加州、奥兰多和日本东京迪士尼乐园。以加州为例,迄今为止已经有超过5.5亿人次游客入园游玩。东京迪士尼游客连续三年创新高,2014年达3137.7万人次,占东京2014年游客总人数的6.2%,2014年4月至12月的营业额达3521亿日元,净利润达608亿日元。

园内未见到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示,只挂了“上海国际旅游度假区”牌子,仍蒙着神秘面纱。入口有保安站岗,不允许未持有证件的人员进入。戴着白色安全帽的外籍人员正在与施工方讨论,绿色景观带里仍有推土机等在紧张施工。

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