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行家建议土地竞拍推,地王潮涌现

来源:http://www.zkkk136.cn 作者:www.56.net 时间:2020-01-27 00:07

据5月25日《证券日报》报道,有机构统计数据显示,截至目前,2016年共出现152宗地王。按照总价来计算,最高的50宗地王里,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如换一个角度来看,在这50宗总价地王里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。   地王的标准是什么?其实没有权威的说法,一般是指某个区域内地块成交总价最高,或楼面单价最高,或楼面地价最高的地块。以这些标准来衡量,2016年出现152宗地王看似过多,但不算离谱,因为全国的城市众多,而每个城市又被划分为多个区域,在当前不少城市楼市升温的背景下自然会出现很多地王。   地王并不受公众待见,原因是地王不仅推升地价,导致一些地方对土地财政更加依赖,而且还直接推动区域内房价上涨,增加了购房人经济负担。所以,舆论对地王多持批判态度。不过,任何东西都是有利有弊,比如地王的出现,同样有利于充实地方财政,可为公共支出、民生改善提供支持。   此外,地王还是观察楼市变化的一个窗口。比如,2016年以来共出现152宗地王,一线城市仅有21宗;而同样的统计口径2015年只有95宗,其中一线城市共计51宗,这至少说明两个问题:其一,今年楼市总体比去年更热;其二,受多种因素影响,开发商的目标今年逐步向一线城市之外的城市转移。   值得注意的是,从统计数据来看,无论是地王宗数还是成交金额,都反映出绝大部分地王是上市企业 国企制造的。对此,有一种观点认为,因为制造地王等于是在推高房价,国企似乎不应该这么做,毕竟国企不能忽视社会责任。而上市公司制造大量地王,则折射出楼市被寡头垄断的现实。   实际上,上市企业也好,国企也罢,作为市场主体,有权利参与土地竞拍并拿走地王。上市企业对股东负责,就要有业绩;国企要实现国有资本保值增值,也要有业绩。而且,在中小开发商逐渐被市场淘汰出局的情况下,只有上市企业与国企才有实力参与地王争夺。所以,上市企业 国企制造地王很正常。   事实上,地王并不完全由上市企业 国企制造,而是多方联合制造,其中,地方政府在其中扮演的角色极为重要。   由于地王可以拉高城市地价和房价,为地方财政带来可观的卖地收入和税费收入;再加上地王被开发利用后容易成为区域内地标性项目,有利于提升城市外在形象,因此,一些城市的管理者就会有意无意地制造地王,这在业内并不是什么秘密。   另外,地王的出现也与炒房者、买房者有一定关系。从过去情况来看,楼市低迷时期很少出现地王,而房价上涨期也是地王喷发期,因为房价上涨改变了开发商预期,而房价上涨显然与需求侧有关。同时,地王的出现还与价高者得的土地招拍挂制度有密切联系。   尽管地王看上去是一种市场现象,不可能完全杜绝,但笔者以为,应该采取合理方式减少地王,以免地王扰乱楼市,比如在楼市推行熔断机制,当土地溢价率超过规定比例,土地竞拍应该自动中止或作废。最近苏州就有规定,报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这种熔断机制应该在全国推行。   再比如,对于城市黄金地段的地块,在出让时应该对单次出让面积进行限制,以降低出让总价。还有,对地王在一定时间段内集中出现,应该暂停土地供应,以便开发商冷静面对。此外,还应该对地王强化监测,警惕地王变囤地。

在苏州明确出台针对土地市场的约束性措施之后,有市场消息称,南京、合肥等地也将有类似政策出台。对此,张大伟分析认为,二线城市地王频繁出现,这将影响后续二线房地产市场的稳定。“特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市,如果没有约束性政策,房价很可能会爆发式上涨”。他说。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,二线城市楼市火爆,地王频出,下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。首先,从历轮楼市的阶段表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台。其次,当下楼市调控政策基调转为“分城施策”,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的情况,哪个城市就面临调控。

“此外,二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”。张大伟分析认为,今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场,相比之下,二线城市宽松程度仍然很大。所以,今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。

另外,从这50宗总价地王的竞得方来看,上市公司明显占绝对多数,50宗地王中有42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元,占比84%。中原地产首席分析师张大伟分析指出,二线城市成为地王主要产生地,在50宗总价地王里,一线城市只有14宗,而二线城市占到了72%。

地王潮涌现 二线城市释放收紧信号

分析人士认为,当前一线城市土地稀缺,地价高涨,北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策;而三线城市仍然在去库存当中。所以,很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

中原地产统计数据显示,截至5月23日,全国土地市场地王频繁出现,总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元,其中有27宗被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿。从土地市场的拿地行为来看,尤其是地王地块的占比来看,国企明显超过了私企。

今年以来,苏州土地升温明显。此前4月7日和8日,苏州迎来土地拍卖会,超过40家房企参与,最终11家房企成功拿地13宗,总成交金额达到250.73亿元,平均溢价率高达203%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有的土地溢价率超过300%。

5月16日,融创中国董事长孙宏斌表示,2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场,选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地,完成在这些城市的土地储备布局。

涌现 二线城市高价地频出

亚洲必赢,事实上,土地市场的限价令最早由北京推出,初衷正是为了平抑地价,防止地价过高催热后期的房价。此外,北京的“限价令”还设定了一些其他条件。例如,土地推出之时就在出让公告中注明,该地块需要配建一定比例的公租房面积,当企业的竞价达到合理上限后,将转为竞争配建公租房面积等。

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布局 大型房企转战二线城市

“即使在一线城市,房价上涨也是有‘天花板’的,不可能无止境上涨。”张宏伟说,“南京等二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出,政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求,也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆,地王频现的状况持续,那么未来的政策层面将不得不继续从严。”

记者注意到,在苏州、南京、武汉等地二线城市土地市场角逐的房地产公司包括了龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模型房企。此外,融创中国、泰禾等房企曾经不止一次表示,2016年将重点布局一线及二线核心城市的土地市场。

市场数据显示,4月份,苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%,其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元,为全国出让金收入最高的两个城市。

预判 过热城市或面临政策收紧

不过,孙宏斌表示,近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。在他看来,南京、苏州这些城市,如果是房价达到三、四万元/平方米,已经算是上限价格,但是近几周成交土地的楼面地价已经这个价格水平,这是不正常的现象。

5月24日,苏州有11宗地块进入拍卖程序,其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时,有5宗土地的溢价率超过100%。其中,楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高,达到196%;溢价率116%的26号地块楼面价最高,达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元,土地平均溢价率115%。截至24日,苏州年内土地成交金额为754.4亿元,同比涨幅高达860%。

另外,国家统计数据显示,2016年1-4月份,全国房地产开发投资25376亿元,同比名义增长7.2%,增速比1-3月份提高1个百分点。其中,住宅投资16887亿元,增长6.4%,增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。由于一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转,房地产投资增速也出现快速回升。

当前,一线城市土地稀缺、地价高涨,而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言,二线城市的市场和政策环境相对温和,成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示,南京、苏州等二线城市高价地频出,地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称,二线城市地价非理性上涨,土地市场过热势必会进一步催涨房价,未来楼市政策面临收紧的概率很大。

高价地不仅仅出现在苏州市场,5月24日,武汉也成功出让8宗地块,位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后,被正荣地产9.72亿元夺得,溢价率为173%。5月20日,杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让,溢价率89.56%,成为区域内新的单价地王。5月20日,天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后,以16.5亿元总价出让,溢价率152%,楼面价23468元/平方米,成为该区域内新的单价地王。宁波、福州也在同一天出现区域地王。

综合来看,2016年以来土地成交金额排名前十的城市中,二线城市占据8个名额,苏州、南京、合肥,平均溢价率高达100%以上。

值得一提的是,由于土地市场过热,苏州国土资源局于5月18日紧急出台了“限价令”,对即将拍卖的住宅地块设定最高报价,如果企业竞价超过最高报价,将终止土地出让,竞价结果无效。23日,苏州集中拍卖出让13宗地块,并首次施行“限价令”。当日,两宗住宅地块最终因为超过限价流拍。

张大伟说,2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗,一二线城市的土地接近全面地王化。“目前,创造地王的基本都是上市企业和国企,资金实力雄厚,对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

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